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房地产行业舆情监测分析:多地烂尾楼业主停贷分析报告

  • 2022-07-22

 

  • 概述

6月30日,江西景德镇的强制停贷告知书被发到短视频平台,该项目业主要求项目方在10月底复工,否则将于11月强制停贷。从此刻开始,该事件引发全国连锁效应, 其他城市烂尾楼停贷事件爆发,许多业主开始发布停贷通知。截止2022年7月14日,强制停贷楼盘个数已达106个,涉及省份有河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等,并有进一步扩大的可能。

7月14日,多家银行回应称涉及的业务规模较小,总体风险可控。

7月14日晚,西安市住建局联合市自然资源规划局、市城管执法局、市金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》,从严格执行土地出让规定、实施项目建设全过程监管、加强商品房预售许可管理、强化商品房预售资金监管、规范商品房交付行为、健全房地产信用管理等六个方面提出十三项要求。河北沧州也发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》(征求意见稿),其中对主体责任也进行了明确规定。

7月15日上午,央视财经发布消息:银保监会有关部门负责人做出回应,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、稳定性,保持房地产融资平稳有序,支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求,引导金融机构市场化参与风险处置,加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作,依法依规做好相关金融服务,促进房地产业良性循环和健康发展。

“停贷”风波后,多地政府加快了处置问题楼盘的脚步。近期包括宁波、咸阳、遂宁、巩义、洛阳、驻马店、平顶山、绵阳等近十个城市,或对区域内房企展开约谈、了解问题楼盘复工难题,或推出“一对一帮扶”、“一盘一策”等方案,助力问题楼盘风险化解。从政府到相关房企,目前各方均在发力推动项目复工,防止问题项目演化为“烂尾楼”、减缓“停贷潮”大范围蔓延。

该事件经媒体报道后在网络上引起网民热议,网络关于该事件的传播主要集中在新浪微博平台,事件形成热搜话题#银保监会回应停贷事件#阅读2亿,讨论1.2万;#多家银行回应称停贷事件风险可控#阅读7468.9万,讨论6488;#烂尾楼停贷困局如何破解#阅读421.6万,讨论599。

  • 舆情炒作情况
  • 媒体报道情况:

新京报《停贷事件警示:房地产行业亟须一次全面体检》:首先,做好对房企的风险排查工作,防范风险向业主转移。目前业已爆雷的烂尾楼,大都是问题开发商开发的项目。这揭示出一条典型的风险传导链条,就是在现有房地产金融模式和商品房预售制度下,居民按揭贷款前置到了房地产早期开发环节,导致开发商流动性风险最终被按揭借款人吸收,使业主暴露在巨大风险中,被迫集体停贷。鉴于目前房地产市场的这种风险传染特征,当前亟须根据一般情况、严重情况和极端情况等,对开发商做一个风险测试和健康体检,看其在不同市场境况下的风险暴露程度和规模,以筛选出不同市场状态下,哪些开发商存在流动性风险和资产负债表衰退风险等。然后根据不同房地产开发商的风险特征,制定对应解决方案。如对于质地还不错、但存在流动性风险的开发商,可以鼓励金融机构为其提供针对性的融资渠道,以保障其旗下项目不会因流动性而导致项目烂尾,使业主陷入不可控的风险之中;对存在潜在资产负债表衰退风险的开发商,需在其风险尚未暴露之前,遵循市场化、法治化原则对其进行资产负债重整,通过提前进行并购重组和债务重组等,一事一议地通过市场手段消化吸收风险,避免开发商风险转移到业主。其次,为开发商提高资产周转率创造相对宽裕的政策和市场环境。项目烂尾的直接诱因就是开发商资产周转率下降,引发债务紧缩。今年以来,为稳房价、稳预期、稳地价,一些地方采取了比较生硬的措施,如通过暂停网签等限制开发商降价销售,这表面上稳住了一地的房价,但压低开发商的资产周转率,很容易引发开发商的流动性风险,进而带来新的开发项目烂尾风险。因此,当前房地产“三稳”中的稳房价,不是将房价稳定在某个价位,而是从房价走势上具有可控预期,房价的涨跌应以市场可预期为前提,只要开发商降价促销未出现有价无市,就不应该干预市场房价,以避免房价通过限制降价稳住了,但保交楼的烂尾楼风险暴露了。

南方周末《烂尾楼业主停贷事件值得关切,应改革预售制》:这一切都与目前的预售制有关。业主从签约到约定收房的期限越长,烂尾的风险就越大。因为,从售卖到完工交付的时间过长,开发商很容易把卖房资金中本应用来进行工程建设的部分挪用。预售制曾经在房地产市场刚刚起步的情况下弥补了资金不足,极大推动了行业的快速发展。但随着楼市发展,也出现了诸多问题,并被监管政策不断“打上补丁”。早期,一个楼盘甚至只要开始挖坑就可以预售,后来为了防范风险,各地相继提高了预售门槛,最高的需要整体结构封顶才可以开始预售,而且预售款需要进入监管账户,专项用于楼盘建设。但如今的事实证明,这些政策并没有得到严格实行,并未起到足够的风险防范作用。比如,多地的监管账户形同虚设,资金早被挪走,使得开发商资金链一出问题楼房并没有保障只能“烂尾”。特别是在行业周期出现变化时,潮水退去,泥泞正在渐渐露出来。要解决问题,就要改革。一种雷霆手段是取消期房预售,只能建成后现房销售。这样会大大提高开发商的资金成本,并对房价产生一定影响,但可以消解经济下行期楼盘遍地烂尾的风险。或者继续改革预售,比如不是将全额房款一次性支付给开发商任其支配,而是先支付一定比例,在房屋交付时再支付部分,或可以按照工程进度逐步支付购房款,交付时付清:如果在房屋交付时再支付尾款,自付也好,用银行贷款也好,银行贷款合同此时生效、业主此时还款,可以避免今日业主们针对银行之汹汹局面。如果按照工程进度逐步支付购房款,交付时付清,与目前监管账户的制度有相似之处,但需严格落实。比如可支付给购房者可监督的监管账户。与现有的监管账户制度相比,给予购房者更多的监管权,能够有力监督开发商按照承诺进度建设并交房,避免开发商骗取监管部门的同意挪用监管账户资金。毕竟,业主对自己买的房子会更加用心,也可以减轻监管部门的负担。

凤凰网《银保监会回应“停贷”事件!防范“烂尾楼”,根本是取消预售制?》: 停贷现象发生后,很多人首先想到的是金融风险,这当然是对的。但置于购房者的角度讲,停贷其实不是引发金融风险的真正原因,楼盘停工才是最大的诱因。事实上,一些业主之所以选择公开停贷,并不是摆烂,而是希望以这种方式推动自己购买的房子停工、烂尾的问题得到更多的关注,最终促成问题的解决。光明网评论称,在以往的“救市”叙事中,我们多听到的是监管部门、开发商、银行的声音,而这一次,业主们的心声被更多人听到了。这一方面表明,当前楼市的压力,已经真实地传递到了相当一部分业主的身上;另一方面,也在用一种现实的方式提醒开发商、银行及地方政府,不可低估房地产行业中业主们的博弈能力以及维权的行动力。当然,业主们以停贷来倒逼停工楼盘复工,表明他们依然渴望拿回属于自己的房子,依然相信开发商和政府的处置能力,这实际上也说明最基本的信任和信心还在。只要以实际行动呵护好这种信任和信心,结果就不至于太坏。

  • 行业评论:

明源地产研究院《“停贷潮”愈演愈烈,咋收场?》:至于已经烂尾的项目,还是得想想其他的办法。目前停工的项目,主要分成三类:第一类,是已经销售了部分房源,但还有一定规模的未售货值的项目。虽然预售资金被挪用,只要项目剩下的货值能卖掉,就能解决问题。剩余货值不够覆盖债务的,可以看看有没有指标调整的空间,减少公建配套,增加容积率等等。这样可以一定程度上,增加金融机构和有纾困业务的房企,进行纾困的意愿,尽量把项目盘活。第二类是房源已经售罄,但监管账户上还有部分预售资金的项目。这类项目停工,往往是因为债权方、政府、供应商等多方面陷入了博弈的困局,大家各有各的诉求,不能同时满足。这种情况就需要政府出面协调,组织各方谈判,形成会议纪要。对于债权复杂,甚至是被查封了的项目,政府也要承担起责任,帮各方面进行确权,协调法院、债权方、项目方、施工方各方面的诉求,积极寻求解决方案。第三类是房源已经售罄,预售资金基本都被挪用了的项目。这类项目,政府要积极协助追回被违规挪用的资金。例如民生银行深圳分行,作为开发贷银行,就在区住建局的要求下,退回了3.534亿预售金至停工项目的维稳账户。其实,目前的“停贷潮”,也是业主的一种极限施压,目的就是要让各方面承担起主体责任,不要把风险和负担都甩到小业主的身上。现阶段,不管是政府、银行,还是项目,都要积极和业主沟通,释放积极承担责任的信号。停工停贷的项目占比还小,但是舆论对购房信心的影响很大。如果持续发酵,让好不容易回暖的市场再次重创,那才是真正的灾难开始。

都教授说房《“停贷”事件深入探讨:叫嚣断供建议分类处置,信贷安全并无忧虑》:这次的风波是有一小部分人试图去绑架其他业主,总有那么一些人愿赌却不愿服输。于是我们就要接着探讨另一个问题:假如有部分人还得起却故意断供,银行是否有应对措施?答案显而易见。比如我们知道前几年除了房价高涨之外,房贷利率也很高,有编制的购房人有着比普通人更稳定的工作和高得多的住房公积金,他们可以利用公积金贷款来拉低整体利率,银行也很乐于贷款给这部分“购房主力军”。如果他们中有人想断供,银行可以扣取他们的住房公积金,剩余商业贷款部分可以依法起诉,直接从工资奖金里划扣。再比如有些人买房本就是为了炒,买烂尾房之前家里现有房屋就不止一套,这些投资客若想赖账同样跑得了和尚跑不了庙,银行起诉之后可以查封拍卖其他房产来还。至于受生活所迫无奈断供的那部分人,其实他们断供的本质原因在更大程度上是借了超越自身承受力的房贷,而期房烂尾变成了压倒他们内心的最后一根稻草。对于这些人而言,由于选择背负过重债务,就算房子顺利交付,随着家庭收入波动和资产贬值,他们本来就很可能断供。可以说他们的错误在签字买房的那一瞬间已经铸成,是他们选择当击鼓传花的最后一棒把债务接到自己手里。真正构成坏账的只是这部分人,可以依法依规分批处置,有了经验可以更快处理。

  • 网民评论情况:

1.微博大V

胡锡进:烂尾楼业主“强制停贷”和几家村镇银行爆雷这两件事拉响了警钟:各地需要紧急“排雷”,并且推动经济加快活跃起来。事实表明,涉及群众重大利益的不合理事情都是瞒不了、压不住、绕不开的。维稳不能是通过消音等手段“维持表面稳定”,而是要解决真问题。这当然很难,哪是可以从外面随便支招的?然而现实就是,不解决真问题,表面稳定就会很脆弱,而且潜藏着一旦反弹就很猛烈的风险。让经济活跃起来至关重要,它其实是最大的“维稳”。经济好了就如同社会治理有了润滑剂,人们有钱赚,气就顺一些,互联网上的热点就会更多是“网上的事情”,而不是一个个线下的冲突拿到网上来发酵、动员,网下网上一起暴雷。无论什么地方的情况都一样,经济好时矛盾就少,经济不好时矛盾就纷纷突出出来。

老徐时评:现行的期房销售制度,对于促进房地产行业迅猛发展功不可没,但是也出现了大量烂尾楼状况,让耗尽毕生财富买房的业主生不如死。银行违规放贷、监管不严,是出现烂尾楼的直接原因,而期房制度是烂尾楼的根源。建议这次事件之后,应该取消期房制度。期房制度的使命已经完成,未来搞房地产,没有实力靠自有资金能把楼盖好的,那就不要玩了,可以淘汰一大批开发商!

于晓攀:实际上,银行是有一定责任的。至少,在给开发商提供按揭贷款帮助上,无形中提升了开发商在购房者心中的信用度。否则,购房者不可能拿出了家庭的所有积蓄去付了一套房子的首付款!现在最迫切的任务是,如何快速拿出解决的方案,寻找一条最稳妥和安全的方式,来化解继续扩大的风险。

2.微博网友

大部分网友提出严查烂尾楼,追责开发商。网友评论:“赶紧严查房地产吧”“开发商与银行串通,违规提取监管资金,才是问题的关键”“多家银行表示:规模很小,风险可控,问题不大。买到烂尾楼的业主:大部分积蓄都掏空了,背上所有风险停贷。哎,开发商去哪了啊?”“银行和开发商违法停工,凭什么不上征信?银行恶意转移监管资金,开发商恶意停工,建议依法判刑”“取缔所有的期房 严惩所有的烂尾楼的开发商,房子自然有人买,一辈子或者半辈子的钱 有多少被烂尾楼或者粗制滥造的期房骗走了”。

有网友呼吁取消期房制度。网友评论:“毫无疑问,预售房当然应当取消。说什么要靠这个维系资金链,远的不看,看看台湾怎么解决这个情况的,就足够了。”“坚决支持取消预售制度,有钱就建没钱就不建”“现行的期房销售制度,对于促进房地产行业迅猛发展功不可没,但是也出现了大量烂尾楼状况,让耗尽毕生财富买房的业主生不如死。银行违规放贷、监管不严,是出现烂尾楼的直接原因,而期房制度是烂尾楼的根源。建议这次事件之后,应该取消期房制度。期房制度的使命已经完成,未来搞房地产,没有实力靠自有资金能把楼盖好的,那就不要玩了,可以淘汰一大批开发商!”

部分网友指责开发商、银行违规转移财产。网友评论:“停贷现象的背后,始终离不开房款去哪儿了的质疑?离开银行的违规,这笔钱不可能被挪作他用!银行做的坏事,凭什么让房主担风险?”“保交楼、保民生、保稳定。期房销售始作俑者,银行违规贷款与房地产公司狼狈为奸,银监会的表态如何落到实处是个大问题!”“房地产的泡沫终于爆发了!政府,开发商,银行,赚的盆满钵满!却统一把问题全都甩给了无辜的老百姓,老百姓被逼无奈,只能集体上访!”“银保监的‘监’是汉字吗?何解?银行把期房款漏给开发商的时候,‘监’在哪儿?”

有网友指出需要加强对于房地产行业的监管。网友评论:“资金监管要落实,要严格,要追责。才能有效保护。”“房子问题是大问题?谁来管管耍赖皮的房企?已烂尾和将要烂尾的加起来不一定是小数字,如何保障各方利益不受损才是主要的!”“政府就应该监管保交楼,因为这是基本民生,做不到会出大问题,希望不再有烂尾。”“现在必须加强对于房地产的监管,不止是烂尾,不少交房了之后还是一大堆问题,乱七八糟的,这个行业乱象太多了”。

  • 总结

为防止房地产行业下行向社会面溢出的负面影响扩大,监管层需要快速介入以防范系统性风险并维护社会稳定。若国家不出台系统性的纾困措施,烂尾楼数量还将伴随民营房地产企业陷入困境而不断增加,或引发更大规模的“停贷潮”,不仅可能动摇居民购房的意愿,还将导致银行坏账的急剧增加。地方政府、相关金融机构和其他投资主体应在一定条件下提供临时救助,解决周转资金缺口问题。此外,国家相关部门应完善预售房制度,加大对违法违规行为的处罚力度,同时加强监管要求,形成政策合力,避免房地产行业下行冲击社会和金融稳定。